Ende der 10 % Toleranzgrenze bei Wohnflächenabweichung!
19.11.2015
Der Bundesgerichtshof (BGH vom 18.11.15 VIII ZR 266/14) hat vergangene Woche seine eigene Rechtsprechung korrigiert. Bislang war einer Mieterhöhung nach § 558 BGB ( Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete ) die als Beschaffenheit im Mietvertrag vereinbarte Wohnfläche (statt der davon abweichenden tatsächlichen Wohnfläche) zu Grunde zu legen, wenn eine Abweichung von nicht mehr als 10 % vorlag. Nunmehr soll die tatsächliche Wohnfläche und zwar unabhängig von der Wohnungsgröße die im Mietvertrag vereinbart wurde, gelten.
§ 558 BGB soll es dem Vermieter ermöglichen, eine angemessene, am örtlichen Markt orientierte Miete zu erzielen. Für den Vergleich ist deshalb allein der objektive Wohnwert der zur Mieterhöhung anstehenden Wohnung maßgeblich, während etwaige Vereinbarungen der Mietvertragsparteien über die Wohnungsgröße im Mieterhöhungsverfahren keine Rolle spielen können, denn sonst würden nicht die tatsächlichen, sondern vertraglich fingierte Umstände Berücksichtigung finden.
In dem vom BGH entschiedenen Fall wollte der Vermieter den Mietzins in Höhe von 629,75 € um 15 % erhöhen und zusätzlich die bisher nicht berücksichtigte Wohnfläche erstmals für eine Mieterhöhung nutzen.
Im Mietvertrag war eine Wohnfläche von 156,96 m² angemietet worden, tatsächlich betrug die Wohnfläche jedoch 210,43 m². Der Mietzins betrug monatlich 811,81 €, der auf insgesamt 937,52 € erhöht werden sollte, weil aufgrund der Überschreitung der vertraglich vereinbarten Wohnfläche um 33,95 % nach Ansicht des Vermieters eine weitere Anhebung gerechtfertigt sein sollte. Die Zustimmung zur Mieterhöhung verweigerte der Mieter jedoch mit der Begründung, dass lediglich eine Mieterhöhung von 94,46 € zulässig sei (15 % Mieterhöhung entsprechend der Kappungsgrenze).
Entschieden wurde nun vom BGH, dass der Vermieter sich bei seiner Mieterhöhung auf die tatsächliche Wohnfläche stützen kann, jedoch unter Beachtung der sog. Kappungsgrenze. Gegenteiliges soll sich auch nicht daraus ergeben, dass der Vermieter an einer im Mietvertrag vereinbarten Wohnungsgröße nicht festgehalten werden kann, wenn die tatsächliche von der vereinbarten Größe um mehr als 10 % abweicht. Dies war nämlich Grundlage der ursprünglichen Rechtsprechung, wonach die unzutreffende Wohnflächenangabe im Mietvertrag zur Anwendung der Grundsätze des Wegfalls der Geschäftsgrundlage (§ 313 BGB) führte und damit eine weitere Erhöhung vorgenommen werden konnte.
Dies gilt allerdings nach dem jetzigen Urteil, nur für Mieterhöhungen, denn nur dies war Gegenstand der Klage. Nach wie vor gilt die 10% Wohnflächentoleranz bei der Festsetzung der Miethöhe und bei den Betriebskostenabrechnungen. Ob hier auch eine Änderung erfolgen wird bleibt abzuwarten, ebenso wie das noch schriftlich auszufertigende Urteil. Unter Umständen kann dann Weiteres berichtet werden.