Vermieter – Kosten – Steuerminderung – nochmals Schenkung
24.08.2020
Immer wieder Thema im Rahmen der Abgabe der Steuererklärung bei Vermietungseinkünften ist die korrekte Unterscheidung, ob es sich bei den Kosten des Vermieters um sogenannte Herstellungskosten oder Erhaltungsaufwand handelt. Denn nur ein Erhaltungsaufwand führt im Bereich dann definierter Werbungskosten zum anzustrebenden Sofortabzug. Handelt es sich jedoch um Herstellungskosten, die dem Gebäude selbst zuzuordnen sind, besteht lediglich die Möglichkeit steuermindernder Abschreibung über die Jahre verteilt hinweg. Zählen im Übrigen die Kosten zum Bereich der Anschaffung des Grund und Bodens, entfällt ein Abzug komplett; derartiges ist weder dem Bereich der Werbungskosten zuzuordnen, noch dem Bereich der Abschreibungsmöglichkeit.
Zu beachten ist deshalb die Fallkonstellation des „Bau eines Gebäudes“, welches zur Vermietung bestimmt ist. Neben den eigentlichen Hausbaukosten fallen regelmäßig Kosten für Erschließungsmaßnahmen des Grundstücks an. So etwaige Kosten für den Anschluss des Grundstücks an die Versorgungsnetze (Elektrizität oder Gas), an die öffentliche Wasserversorgung und an die Kanalisation. Hierbei gilt grundsätzlich, dass die Kosten für eine erstmalige Erschließungsmaßnahme an öffentliche Einrichtungen die Nutzbarkeit des Grundstücks und damit dessen Werterhöhung und somit den sogenannten Anschaffungskosten zuzuordnen sind, also insoweit keine steuermindernden Auswirkungen entfalten. Die sogenannten Hausanschlusskosten, also die Herstellungskosten dafür, dass zwischen Gebäude und öffentlichem Kanal die Zuleitungen verlegt werden, sind als Herstellungskosten – wenigstens – im Rahmen einer Abschreibungsmöglichkeit steuermindernd; sie zählen nämlich zu den Herstellungskosten des Gebäudes und nicht des Grund und Bodens.
Nachträgliche Erschließungsmaßnahmen oder Kosten einer zusätzlichen Zweiterschließung des Grundstücks können unter Umständen als Werbungkosten sofort abzugsfähig sein. Hierunter fallen beispielsweise Kosten der Modernisierung einer vorhandenen Kanalisation (beispielsweise die für den Austausch einer bestehenden Kanalisation entstehenden Kosten des Aufgrabens, des Entsorgens, der Neuverlegung und der Schließung des Grabens). Dies deshalb, weil es sich hierbei um Aufwendungen handelt, die der Erhaltung des Grundstücks dienen; so die Entscheidung des BFH vom 3. September 2019.
Bei Beauftragung derartiger Leistungen sollte deshalb en Detail vorab steuerlich geprüft werden, in wie weit hier Erhaltungsaufwand besteht oder es sich um Herstellungsleistungen handelt.
Und ein Tip bei Grundstücksübertragung durch Schenkung oder Erbschaft: Es kann durchaus sinnvoll sein, in solch einem Fall ein Wertgutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen einzuholen. Dies deshalb, weil der Wert eines Grundstücks nach dem Bewertungsgesetz zu ermitteln ist. Hierbei wird ein standardisiertes Verfahren angewendet, bei dem jedoch objektbezogene oder lagespezifische Besonderheiten des Grundstücks unberücksichtigt bleiben, was mitunter dazu führt, dass die Bemessung nach diesem Verfahren über dem Verkehrswert liegen kann. Dies z.B. dann, wenn an dem Bauwerk umfangreiche Sanierungsmaßnahmen anstehen oder die Umgebung, in dem das Grundstück liegt, durch Umstände niedriger zu bewerten ist. In solchen Fällen ist dann der tatsächliche Verkehrswert zur steuerlichen Grundlage zu machen, wenn der Steuerpflichtige nachweist, dass der Verkehrswert geringer ist, als der nach dem Bewertungsgesetzt festzulegende Steuerwert. Dem kann ein solches Verkehrswertgutachten dienen, insbesondere natürlich, wenn Gefahr droht, dass der Steuerfreibetrag nicht ausreicht.