Noch in diesem Jahr Immobilien schenken?
24.11.2022
Das Bundesverfassungsgericht hat im Jahr 2006 das damals geltende Erbschaftsteuergesetz deshalb für verfassungswidrig erklärt, weil die Bewertung von Immobilien bei Erbschaften und Schenkungen nicht dem tatsächlichen Verkehrswert entsprach, also eine günstigere Besteuerung als z. B. Geldvermögen Inhalt des Gesetzes war. Es hat dabei dem Gesetzgeber vorgegeben, dies zu ändern, was nunmehr durch das Jahressteuergesetz 2023 erfolgen soll. Nach bisheriger Kenntnis könnte dies dazu führen, dass die Immobilienbewertung um ca. 20 – 30% als Bemessungsgrundlage für eine eventuell zu erhebende Steuer höher ausfällt als bisher. Damit könnte weiter einhergehen, dass die vorhandenen Freibeträge bei nahen Angehörigen überschritten werden und dann eine Besteuerung überhaupt und auch noch höher als bisher anfällt.
Es könnte somit anzuraten sein, eine lebzeitige Übertragung noch in diesem Kalenderjahr 2022 zu vollziehen. Jedoch ist vor übereilten Entscheidungen zu warnen. Ein zeitliches Vorziehen ist nur denjenigen anzuraten, die bereits die Entscheidung als solches dem Grunde nach zur Übertragung gefasst haben. Dies deshalb, weil dem Schenker dringend zu raten ist, sich nur von dem Vermögen durch Übertragung zu trennen, was er für den eigenen Lebensunterhalt und etwaige Pflegekosten im Alter nicht benötigt, also auf das er tatsächlich verzichten kann.
Einen Sonderfall stellt insoweit das sogenannte Familienwohnheim dar; insoweit darf auf den Artikel im Rheingau-Echo aus dem Oktober 2021 verwiesen werden (abrufbar unter https://www.juwefe.de/home/aktuelles/besser-zu-lebzeiten-schenken-als-vererben-und-wieder-das-familienwohnheim/).
Auch gilt es, zu beachten, dass zum Beispiel bei einer Schenkung von Eltern auf Kinder unter Nießbrauchvorbehalt der Wert des Nießbrauchs zu berücksichtigen und beim Schenkungswert, bzw. der Feststellung desselben in Abzug zu bringen ist. Auch dadurch kann es gewährleistet sein, den vorhandenen Freibetrag nicht zu überschreiten. Insgesamt kann hierbei jedoch die Neubewertung des Steuerwerts der Immobilienschenkung ab dem Jahr 2023 zu einer Neubeurteilung führen.
Außerdem erscheint es mitunter empfehlenswert, bei Übertragungen einen sogenannten Rückforderungsvorbehalt mit in den Übertragungsvertrag aufzunehmen, so dass der Schenker die Immobilie unter bestimmten Voraussetzungen wieder zurück verlangen kann; dies könnten z. B. sein: Tod des Beschenkten vor dem Schenker oder bei finanziellen Schwierigkeiten des Beschenkten durch Zugriff von Gläubiger auf den Schenkungsgegenstand.
Wer sich jedoch bereits dafür entschieden hat, seine Immobilie auf z. B. die nächste Generation zu übertragen, sollte überlegen, die noch günstige Bewertung in diesem Jahr zu nutzen und den Übertragungsvertrag vor dem 31.12.2022 abzuschließen. Dies deshalb, weil bei Schenkungen der Zeitpunkt der Steuerentstehung dem Zeitpunkt der Ausführung der Zuwendung entspricht, es also auf den Abschluss des notariellen Vertrages ankommt und nicht auf den Eigentumswechsel im Grundbuch.
Da das Jahressteuergesetz jedoch erst im Dezember im Bundestag verabschiedet werden soll, kann das zuvor Ausgeführte deshalb nur auf bisheriger Erkenntnis und der Annahme beruhen, dass dies tatsächlich im Dezember geschieht. Bei entsprechenden Planungen ist deshalb vorsorglich eine Beratung steuerlicher Art anzuraten.