Die vereinbarte Wohnfläche einer Mietwohnung
07.12.2021
Immer wieder stellt sich die Frage, wie eigentlich die in einem Mietvertrag vereinbarte Wohnfläche der Mietwohnung beurteilt wird. Grundsätzliche Bedeutung kommt der Wohnfläche in der Vereinbarung der Beschaffenheit der Wohnung, bei Mieterhöhungen und bei der Verteilung der Betriebskosten zu. Probleme ergeben sich hier insbesondere, wenn der Mietvertrag eine Wohnfläche ausweist, die tatsächlich gar nicht vorhanden ist, also z.B. eine größere Mietfläche, als tatsächlich vorhanden ist, festgelegt worden ist. Hierdurch entstehen dann u.U. Kosten, die so nicht gerechtfertigt sind.
Dass die angemieteten Räume eine bestimmte Größe haben, stellt die Gegenleistung für die Mietzahlung durch den Mieter dar. Die Größe der Wohnung wird damit Vertragsbestandteil. Entspricht die tatsächliche Größe der Wohnung nun nicht dem im Mietvertrag Vereinbarten, weist die Wohnung – rechtlich gesehen – einen Mangel auf, aus dem sich für den Mieter ein Anspruch auf Anpassung der Miethöhe und ggf. auch auf Rückzahlung überzahlter Mieten ergeben kann. Hierbei hat der Bundesgerichtshof bereits seit langem festgelegt, dass Abweichungen von mehr als 10 % der Mietfläche nach unten zu einem Mangel der Mietsache führt (BGH VIII ZR 295/03; BGH VIII ZR 26/20). Liegt die Abweichung über 10 %, wird die Miete prozentual gekürzt. Hierbei wird die angegebene Größe der Wohnung ins Verhältnis zur tatsächlichen Wohnungsgröße gesetzt.
Wichtig zu beachten ist, dass die Angabe einer „ca.“ Größe im Mietvertrag nicht dazu führt, dass die Größenangabe unverbindlich ist. Eine Unverbindlichkeit der Größenangabe muss im Mietvertrag ausdrücklich angegeben werden, dies ist durch eine „ca.-Angabe“ noch nicht der Fall. Es empfiehlt sich hier, ausdrücklich aufzunehmen, dass die Größenangabe unverbindlich ist.
In den oben angegebenen Entscheidungen hat der BGH auch deutlich gemacht, dass die Mietvertragsparteien selbst festlegen können, was alles zur Wohnfläche gehören soll und damit in die Berechnung der Miete einfließen soll. Der Begriff der Wohnfläche ist, so der BGH, auslegungsbedürftig und nicht feststehend. Damit können die Mietvertragsparteien auch Bereiche, die eigentlich öffentlich-rechtlich nicht als Wohnraum genehmigt sind, als Wohnfläche festlegen. Dies gilt zumindest so lange, bis eine öffentliche Behörde eine Nutzungsuntersagung ausspricht. In jedem Fall stellt aber die erweiterte Anrechnung der Flächen von Terrassen und Balkonen über die Regelung der Wohnflächenverordnung hinaus eine zulässige Vereinbarung dar.
Dieser Grundsatz wird allerdings in dem Moment begrenzt, in dem der Vermieter die Betriebskosten abrechnet oder eine Miete auf die ortsübliche Vergleichsmiete erhöhen will. Hierfür ist die nach objektiven Kriterien ermittelte Wohnfläche der Wohnung entscheidend, im frei finanzierten Wohnraum ist hierfür auf die Regelungen in der Wohnflächenverordnung abzustellen. Für die Berechnung der Betriebskosten ist demnach auf den auf die jeweilige Wohnung entfallenden tatsächlichen Anteil an der gesamten Grundfläche der Immobilie abzustellen und nicht darauf, was die Mietvertragsparteien vereinbart haben.
Warum kann eine solche Vereinbarung der Wohnfläche trotzdem sinnvoll sein? Dies ergibt sich aus dem Gewährleistungsrecht, das dem Mieter die Möglichkeit der Mietminderung bei Schäden an der Mietsache einräumt. Die für die Höhe der Mietminderungsmöglichkeit entscheidende Wohnfläche (es wird immer ein Prozentsatz der Mietzahlung im Verhältnis zur Wohnfläche gemindert) ist bei einer individuellen Vereinbarung dann die vereinbarte. Die Berechnung nach der Wohnflächenverordnung findet hier keine Anwendung.